關于印發《土地增值稅清算鑒證業務指導意見（試行）》的通知

土地增值稅清算鑒證業務指導意見（試行）

    為了規范注冊稅務師開展土地增值稅清算鑒證業務，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《注冊稅務師涉稅鑒證業務基本準則》（以下簡稱“基本準則”）等稅收法律、行政法規和規范性文件（以下簡稱稅法）的規定，制定本指導意見。

第一章  清算鑒證業務準備

    第一條  鑒證人承接清算鑒證業務，應當具備下列條件：
    （一）具有實施清算鑒證業務的能力；
    （二）質量控制制度健全有效，能夠保證執業質量；
    （三）能夠獲取有效證據以支持其結論，并出具書面鑒證報告；
    （四）能夠承擔執業風險。
    第二條  鑒證人承接清算鑒證業務，應當初步了解業務環境，判斷被鑒證人擬清算項目是否符合稅法規定的清算條件，決定是否接受委托。
    業務環境包括：約定事項，委托目的，報告使用人的需求，被鑒證人遵從稅法的意識，稅務稽查處理、納稅爭議救濟的情況，企業所得稅匯算清繳對土地增值稅清算業務的影響，被鑒證人的基本情況、房地產資質情況、財務會計制度及其執行情況、內部控制及其執行情況、關聯企業、重大經濟交易事項、清算項目減免稅審批等情況。
    第三條  鑒證人決定承接清算鑒證業務的，應當與委托人簽訂土地增值稅清算鑒證業務約定書（以下簡稱“業務約定書”），并按照有關規定向稅務機關備案。
    第四條  鑒證人承接清算鑒證業務后，應當及時確定項目組及其負責人，并按照執業規范的要求，編制業務計劃，組織業務實施。

第二章  清算鑒證業務實施

第一節  一般規定

    第五條  對清算項目前期管理情況鑒證，應當根據需要和可能實施案頭審核、實地審核，并關注下列內容：
    （一）清算項目及其范圍；
    （二）清算單位的確認；
    （三）不同期間、不同項目收入、成本、費用的歸集；
    （四）普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分；
    （五）清算起始時間、清算截止時間；
    （六）分期開發項目各期清算方式的一致性；
    （七）征稅項目與免稅項目的劃分。
    第六條  被鑒證人能夠準確核算清算項目收入或收入能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，鑒證人應當按照本章第二節的規定審核收入。
    第七條  被鑒證人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入不能準確核算的，鑒證人應當先按照本章第三節的規定審核扣除項目的金額。
    第八條  鑒證人在鑒證過程中，發現被鑒證人有稅法規定應核定征收的情形，且稅務機關決定核定征收的，除符合本指導意見第九條規定外，可以終止鑒證。
   第九條  被鑒證人雖有本指導意見第八條所列情形，但如有下列委托人委托，鑒證人仍然可以接受委托執行鑒證業務，但需與委托人簽訂業務約定書：
    （一）司法機關、上級稅務機關或者其他國家機關。
    （二）依法組成的清算組織。
    （三）法律、行政法規規定的其他組織和個人。
    第十條  對關聯方交易行為的審核。在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。
    應當關注企業大額往來款發生額及余額，判斷有關經濟事項的真實性及其對收入和扣除項目的影響。
 

第二節  收入項目鑒證

    第十一條  收入項目的鑒證，應當采取下列程序和方法：
    （一）評價有關收入的內部控制是否存在、有效且一貫遵守；
    （二）獲取或編制房地產轉讓收入明細表，并與會計資料、稅務資料核對；
    （三）了解清算項目有關的銷售合同執行、商品房銷售發票開具、有關部門實際測繪等情況；
    （四）審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實應計入增值額的收入；
    （五）查明收入的確認原則、方法，注意會計規定與稅法規定以及不同稅種在收入確認上的差異；
    （六）正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數據的準確性；
    （七）必要時，利用專家的工作對銷售價格進行評估，判斷有無價格明顯偏低情況；
    （八）審核清算項目的收入總額，可通過實地查驗，確認有無少計、漏計收入事項；
    （九）銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調整。
    第十二條  收入項目的鑒證，應當關注：
    （一）被鑒證人清算收入確認是否符合稅法規定；
    （二）被鑒證人按照清算項目設立的“預售收入備查簿”記載的項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額等相關內容是否準確；
    （三）銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實發生、內容完整、手續合法，金額計算與會計處理是否正確。重點關注關聯方銷售折扣與折讓是否合理；
    （四）被鑒證人對于以土地使用權投資開發的項目，是否按規定進行稅務處理；
    （五）按揭款收入是否申報納稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的情形；
    （六）被鑒證人以房地產換取土地使用權，在房地產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款；
    （七）被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規定申報納稅；
    （八）被鑒證人經有關部門實際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預）售合同約定的誤差范圍內不做退補款以外，其他發生退補款情形而導致收入變化的，是否按照稅法規定處理；被鑒證人應退款而不退款、抵頂物業管理費的，稅務處理是否符合稅法規定。
    必要時，鑒證人應當運用截止性測試，確認收入的真實性和準確性。
    第十三條  鑒證人應當按照稅法及有關規定審核被鑒證人是否準確劃分征稅收入與符合免稅規定的房地產開發項目收入，確認土地增值稅的應稅收入。
    第十四條  有本指導意見第八條規定應核定征收的情形，但按本指導意見第九條規定接受委托執行鑒證業務的，鑒證人應當獲取具有法定資質的專業評估機構確認的同類房地產評估價格，以確認轉讓房地產的收入。
    第十五條  鑒證非直接銷售和自用房地產的收入，應當關注：
    （一）開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等非直接銷售業務的發生情況；
    （二）非直接銷售收入的確定方法和順序；
    （三）將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途的發生情況；
    （四）自用房地產的所有權轉移情況。
    第十六條  對被鑒證人按縣級以上人民政府的規定售房時代收的各項費用的鑒證，應當采取下列程序和方法：
    （一）審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；
    （二）當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。
 

第三節  扣除項目鑒證

    第十七條  扣除項目的鑒證，應當采取下列程序和方法：
    （一）評價與扣除項目核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守；
    （二）獲取或編制扣除項目明細表，并與會計資料核對；
    （三）取得相關合同和項目概（預）算資料，并審核其執行情況和成本、費用支出情況；
    （四）實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬于清算項目所發生的開發成本和費用；
    （五）必要時，利用專家的工作對扣除項目進行審核。
    第十八條  扣除項目的鑒證，應當關注：
    （一）計算扣除項目金額時，實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得扣除；
    （二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發生；
    （三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；
    （四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的；
    （五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用；
    （六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準；
    （七）本次清算扣除項目是否與本次清算收入配比。
    第十九條  取得土地使用權所支付的金額的鑒證，應當關注：
    （一）同一宗土地有多個開發項目的分攤方法與金額計算；
    （二）是否含有關聯方費用；
    （三）是否將房地產開發銷售費用、管理費用、財務費用記入取得土地使用權支付金額；
    （四）是否與市場價格存在明顯異常；
    （五）土地閑置費等不得扣除項目是否已經剔除；
    （六）是否獲取合法憑證。
    第二十條  土地征用及拆遷補償費的鑒證，應當關注：
    （一）實際支出金額與概（預）算是否存在明顯差異；
    （二）拆遷補償費是否實際發生；
    （三）由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地等相關扣除項目是否符合稅法規定。
    第二十一條  前期工程費、基礎設施費的鑒證，應當關注：
    （一）實際支出額與概預算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形；
    （二）是否將房地產開發項目銷售費用、管理費用、財務費用記入前期工程費、基礎設施費；
    （三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
    第二十二條  建筑安裝工程費的鑒證，應當關注：
    （一）是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符；
    （二）自購建材費用是否重復扣除；
    （三）單位定額成本是否存在異常；
    （四）自行施工建設有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況；
    （五）是否取得項目所在地稅務機關監制的建筑安裝發票。
    第二十三條  公共配套設施費的鑒證，應當關注：
    （一）公共配套設施的界定是否準確、產權是否明確、是否真實發生、有無預提情況；
    （二）是否將房地產開發銷售費用、管理費用、財務費用記入公共配套設施費；
    （三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤；
    （四）是否含有其他企業的費用。
    第二十四條  開發間接費用的鑒證，應當關注：
    （一）是否將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用；
    （二）開發間接費用是否真實發生，取得的憑證是否合法有效；
    （三）多個開發項目是否分項目核算或分攤，是否將其他項目的開發間接費用記入了清算項目；
    （四）是否含有其他企業的費用；
    （五）是否將房地產開發項目銷售費用、管理費用、財務費用記入開發間接費用；
    （六）有無預提開發間接費用的情況。
    第二十五條  利息支出的鑒證，應當關注：
    （一）據實申報時是否將利息支出從開發成本中調整至開發費用；
    （二）分期開發項目或同時開發多個項目的一般性貸款利息支出，是否按項目合理分攤；
    （三）利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；
    （四）借款合同相應條款是否符合有關規定；
    （五）是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；
    （六）超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；
    （七）是否剔除借款手續費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用；
    （八）對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，計提利息是否符合稅法規定。
    第二十六條  與轉讓房地產有關的稅金的鑒證，應當關注：
    （一）扣除范圍和金額計算是否符合稅法有關規定，是否與收入相關，復核稅金及附加與收入是否配比，企業是否繳納；
    （二）不屬于清算范圍、不屬于轉讓環節發生的稅金是否違規扣除；
    （三）與本次清算收入無關的，按照預售收入（不包括已經結轉銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加等，是否違規扣除；
    （四）印花稅的稅前扣除是否符合稅法規定。
   第二十七條  加計扣除項目的鑒證，應當關注：
    （一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形；
    （二）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如"三通一平"等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除；
    （三）對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良或開發即再行轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形；
    （四）代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形；
    （五）計算加計扣除基數時是否剔除已計入開發成本的利息支出。
    第二十八條  對被鑒證人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，應當鑒證其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。
 

第四節  應納稅額項目鑒證

    第二十九條  應納稅額項目的鑒證，應當采取下列程序和方法：
    （一）審核清算項目的收入總額是否符合稅法規定，計算是否正確；
    （二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅法規定，計算是否正確；
    （三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率；
    （四）審核清算項目的預繳稅額是否正確。對于多個項目同時建設、預售（銷售）的，或者分別由財政、審計、稅務部門查處（納稅評估）過的項目的，要準確劃分清算項目的預繳稅額；
    （五）審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。

第三章  清算鑒證證據

    第三十條  鑒證人從事清算鑒證業務，對通過不同途徑或方法取得的鑒證材料，應當按照執業規范的要求，從證據資格和證明能力兩方面進行證據確認，取得與鑒證事項相關的、能夠支持清算鑒證報告的鑒證證據。
    第三十一條  鑒證人在調查被鑒證人的下列情況時，應當按照執業規范的要求取得有關鑒證材料：
    （一）基本情況；
    （二）財務會計制度情況；
    （三）內部控制制度自我評價情況。
   第三十二條  鑒證項目前期管理情況時，應當按照執業規范的要求，取得有關鑒證材料：
    （一）被鑒證人房地產開發項目清算說明的調查，包括對房地產開發項目立項、用地、規劃設計、開發、施工、銷售、關聯方交易、融資、竣工驗收、工程結算、稅款繳納等；
    （二）鑒證人取得性質相同的土地面積、建筑面積和可售面積所獲取的各項鑒證材料發生沖突、不能相互印證時，應當追加審核程序，并按照外部證據比內部證據更可靠的原則以及外部證據形成時間孰晚原則，確認適當的面積。
    第三十三條  鑒證人對被鑒證人清算申報的收入總額的認定，應當取得下列鑒證材料：
    （一）收入總額事實方面的信息和資料；
    （二）收入總額會計方面的信息和資料；
    （三）收入總額稅收方面的信息和資料。
    第三十四條  鑒證人對被鑒證人扣除項目金額的確認，應當取得下列鑒證材料：
    （一）扣除項目事實方面的信息和資料；
    （二）扣除項目會計方面的信息和資料；
    （三）扣除項目稅收方面的信息和資料。
    第三十五條  鑒證人應當及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的證據以及得出的結論作出記錄，按照執業規范的要求，編制、使用和保存清算鑒證業務工作底稿（以下簡稱“工作底稿”）。

第四章  清算鑒證報告

    第三十六條  鑒證人完成約定鑒證事項后，由項目負責人編制土地增值稅清算鑒證報告（以下簡稱“鑒證報告”）。
    第三十七條  鑒證報告經業務質量復核后，由執行鑒證業務的注冊稅務師、項目負責人及所長簽名、蓋章并加蓋稅務師事務所印章后對外出具，并按稅務機關的規定報備或者報送。
    鑒證人使用數字證書電子簽名后的電子版鑒證報告，具有與紙質鑒證報告相同的法律效力。
    鑒證人正式出具鑒證報告前，應就擬出具的鑒證報告有關內容的表述與被鑒證人進行溝通。
    第三十八條  鑒證人在鑒證中如發現有對被鑒證人土地增值稅清算稅款納稅申報有重要影響的事項，應在鑒證報告中予以披露。
    鑒證中發現被鑒證人土地增值稅清算處理有與稅收法律法規不符行為，經提醒被鑒證人仍未按其建議進行調整或者改正的，鑒證人應在出具的鑒證報告或報告說明中披露。